Kiralık konutlarda ‘kısa süreli’ oturum dönemi! Birtakım mesken sahipleri bir yıllık mukavele koşulu koyuyor | Bu türlü bir hakları var mı? Müddet sonunda kiracı meskenden çıkmak zorunda mı?

Artan kira fiyatları, mülk sahiplerini artırım pazarlığı ve tüzel süreçlerden uzak durmaya yönlendirmeye başladı. Bilhassa yakın vakitte yürürlükten kalkan yüzde 25 artırım sonu nedeniyle mağdur olduklarını düşünen birden fazla konut sahibi, istedikleri oranda artırım yapamadıklarından yakınıyorlar.

Bu bağlamda birçok mesken sahibi artık kiralarını artırmak yerine konutlarını bir ya da iki yıllığına kiraya verme yolunu seçiyor. Fakat bu durum, kiracıları daha da zorlayıcı hale getiriyor; yüksek depozito, emlakçı ve nakliye fiyatları, kiracıların bütçelerini önemli biçimde sarsıyor.

Bir ya da iki yıllık kira kontratı mesken sahiplerine kolaylık sağlarken, kiracılar ise kısa periyodik mukavelelerin getirdiği yükümlülüklere karşı nasıl bir yol izlemeleri gerektiğini sorguluyor.

‘MÜLK SAHİBİNİN HAKLI MÜNASEBETİ YOK İSE BİR GEÇERLİLİĞİ BULUNMUYOR’

Konuyla ilgili bilgilerine başvurduğum Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Bizim kira kontratlarını düzenleyen ‘Borçlar Kanunu’nun ilgili kısmında kira kontratları için mühlet tarifinin yapılmış olması mühlet sonunda kiracının direkt tahliyesini sağlayıcı tesire sahip değil” dedi ve ekledi:

“Bu unsur özel kaidelerle ilgili durumları düzenleyen ve şayet bir yıldan uzun bir mühlet ön görülmüş ise kiracıyı erken tahliye etme konusunda o mühletin bitimini bekleme konusunda kiracıya verilmiş bir hak. Mal sahibi mühlet sonunda kanunda yazılı sebeplerden birisi yok ise kiracısını yalnızca müddet sona erdiği için tahliye edemez. Özetle mukavelelere yazılan “Bir ya da en fazla iki yıl otur çık” halindeki hususun mühlet sonunda mal sahibinin haklı münasebeti yok ise bir geçerliliği bulunmaz.”

EN FAZLA BİLİNEN YANLIŞLARDAN BİRİ DE BEŞ YIL MESELESİ

Kamuoyunda en fazla bilinen yanlışlardan biri de beş yıl meselesi… Pekala beş yıl sonunda konut sahibi kiracıyı tahliye edebilir mi?

Bu soruma “Bizim hukukumuzda kira mukavelesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıl dolması ile kiraya veren kira tespit davası açma hakkı elde ederek kira bedelinin bölge rayiçleri kapsamında arttırılmasını isteyebilir. Kanunda sayılı tahliye sebeplerinden bir tanesi kira mukavelesinin beşinci yılını doldurmuş olması değildir” karşılığını veren Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:

“Kanunumuzda kira kontratında yazan mühlet dolduktan sonra 10 yıl uzama mühletinin bitmesi halinde ondan sonraki yıl tahliye hakkı rastgele bir münasebet olmadan istenebilir. Yani 5 yıl değil 10 uzama yılı tahliyeye sebep olur. Bir örnek vermek gerekir ise bir yıl periyodik bir kira mukavelesi yapmışsanız bu birinci yıl dolduktan sonra 10 yıl uzama müddeti devam edecek ve devam eden son yıldan sonraki bir yılda da (1+10+1) üç ay evvelden ihtarname göndermek kuralıyla kiracı haklı münasebet gösterilmeden tahliye edilebilir.”

‘SÜRE KONUSUNDAKİ UNSURLAR RASTGELE BİR ŞİKÂYETE TABİ DEĞİL’

İlanlar doğal olarak kiracılar tarafından reaksiyona de neden oluyor. Bu ilanlar şikâyet edilebilir mi?

“Kiracılar Borçlar Kanunu’nda yazılı tahliye sebeplerini bilerek hareket etmelidirler. Bunun haricindeki ilanlar kiraya verenin temennisi dışında bir mana tabir etmez” diyen Kiraz, “Kira kontratları kamu hukuku kontratları değil özel hukuk sözleşmeleridir ve tarafların kendi ortalarında kanuna ters olmayan unsurlar kapsamında düzenledikleri tüm kaideler geçerlidir. Bu kapsamda mühlet konusunda yazılan hususlar kanuna muhalif olmayıp rastgele bir şikâyete de tabi değildir” dedi.

DİKKAT: ŞAYET İMZA KİRACIYA AİTSE BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAME GEÇERLİ!

Son periyotta kiracıların önüne konan tahliye taahhütnamesine de değinen Ali Güvenç Kiraz, “Tahliye taahhütnamesi Borçlar Kanunu’muzda şahsen yazan ve mühlet sonunda tahliye edilmezse icraya konularak tahliyeyi sağlayan yasal bir evrak. Mal sahibi kiracısından tahliye taahhüdü talep edebilir” sözlerini kullandı. Kiraz, şu kıymetli bilgilerin altını çizdi:

— Tahliye taahhütnameleriyle ilgili bilinmesi gereken konu şudur: Kira kontratının imza tarihiyle tıpkı tarihte düzenlenmiş olan tahliye taahhütnameleri geçerlidir. Fakat, kira mukavelesinin özel kurallarına yazılan tahliye taahhütnameleri geçerli değildir. Tahliye taahhütnamesinin muhakkak bir mühlet sonra düzenlenmiş olması gereklidir. Bu bahiste çokça tartışılan boş tahliye taahhütnameleri de şayet imza kiracıya aitse geçerlidir. Yani kiraya verenin tahliye tarihlerini sonradan doldurduğu boş tahliye taahhütnameleri de şayet kiracı imzayı atmış ise geçerlidir.

— Aile konutu olarak kullanılacak olan taşınmazlarda ise eşin de tahliye taahhütnamesine imza atması koşuldur aksi halde geçerli değildir. Fakat taşınmazın aile konutu olarak kullanılacağı kontratta kesinlikle belirtilmiş olmalıdır.

EV SAHİPLERİNİN KİRACI TERCİHİ: MEMUR, DOKTOR, ÖĞRETMEN…

Kiralık konut ilanlarında memur, öğretmen, doktor olma şartı gibi mesleklerine nazaran kiracı arayanlar da var. Bunu nasıl yorumlamak gerekiyor? Mülk sahiplerinin bu türlü hakları var mı?

“Ev sahipleri sınıf, ırk, din, mezhep, cinsiyet ayrımı yapmaksızın ilanlarda her türlü koşul ön görebilir ve bu mevzuda o kişi tarafından tekrar birtakım dokümanların ibrazını isteyebilirler” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Bu bahiste mülk sahibinin kiracısının ödeme konusunda kira yeterliliğini sağlayıp sağlayamayacağını bilmek istemesi ve bu hususta kurallar belirlemesi yasaldır. Yeniden bu mevzuda istenen kefillerde de bu kaideler ileri sürülebilir. Mal sahibi örneğin “… milliyette olanlara kiraya verilmez, … cinsiyetinde olanlara kiraya verilmez” üzere ayırıcı bölücü sözler kullanamaz ve bunu ilanlarda da belirtemez” dedi.

Fotoğraflar: iStock