Çin emlak piyasasında neler oluyor?

SADİ KAYMAZ/BLOOMBERG HT ASYA TEMSİLCİSİ

Çin’in on yıllardır biriktirdiği yapısal sorunlar son dönemde birer birer su yüzüne çıkıyor. Aşırı yatırıma dayalı büyüme modeli birim verimliliği durmaksızın düşürüyor. Yerel yönetimler sırtlamakta güçlük çektikleri borç yükü altında bulunuyor. İç tüketimin bastırılması şirketler kesiminin büyüme, harcama iştahını kesti.

Hanehalkı 30 trilyon doları aşan tasarrufu bulunmasına rağmen güven bunalımına düştü. Borç yükünün gayri safi yurtiçi hasılanın üç katına yaklaşıyor olması ultra gevşek para politikasının önünü tıkamış durumda.

Yapısal sorunların kendisini son derece şiddetle gösterdiği alan ise emlak sektörü. 1990’larda konut piyasasının serbestleştirilmeye başlamasıyla birlikte 20 yıl keskin biçimde yükselen fiyatlar dolayısıyla aşırı hız yapan konut yapı şirketleri birer birer duvara tosluyor veya kaza riskiyle karşı karşıya.

Aşırı borç yükü ya da Çin Komünist Partisi’nin (ÇKP) tarifiyle ‘pervasız genişleme’ Evergrande’ı komaya soktu. Proje sayısı bakımından ülkenin en büyük şirketi konumunda bulunan Country Garden, bugün son anda yaptığı kupon ödemesi sayesinde temerrüdün kıyısından döndü.

Tahvil geri ödemesi yapamayan şirketlerin sayısı yıllar geçtikçe artıyor. Sektörün en büyüklerinden Vanke’nin patronuna göre, şirketler en azından birkaç sene daha ölüm kalım mücadelesi verecek.

Aşırı yükselişin ardından ani fren

Çin hükümeti ve parti yönetimi öncelikle bir önceki yönetime kızgın.

Küresel kriz sırasında uygulanan teşviklerin aşırıya kaçtığını, yaratılan para seliyle son derece büyük ve tehlikeli dengesizlikler yaratıldığı düşünüyor.

Haksız da sayılmazlar. Zira, Başbakan Wen Jiabao’nun devasa teşvik paketinin etkisiyle, dünyanın kullanmadığı kadar çimentoyu üç senede Çin kullanmıştı. Ev fiyatlarındaki artış ise astronomik boyutlara çıkmıştı.

Çin emlak piyasasında yaşanan erimenin arka planında işte bu aşırı yükseliş ve ardından gelen ani fren yer alıyor.

Zira, Şi yönetimi halkın büyük çoğunluğunun erişim imkanını aşan ev fiyatlarını dizginlemek amacıyla ev sahiplerine karşı özellikle büyük şehirlerde son derece sıkı yeni ev alım kısıtlamaları getirdi. Krediye erişim tamamen engellendi ya da yüzde 80 gibi yüksek ön ödemelere bağlandı. Faiz oranları yüzde 8’in üstünde, normalin neredeyse iki katı seviyelere yükseltildi. Yerel yönetimler, Şi’nin ‘Ev spekülasyon aracı değildir’ sözüne sadakat için gereken diğer önlemleri de fazlasıyla uygulamakta hiç tereddüt göstermedi.

Bilhassa 2016 yılı ve sonrasında konut yapı şirketlerine karşı finansal kısıtlamalar da katı biçimde uygulandı. Kaldıracı yüksek şirketlerin yeni kredi ve finansmana erişimi kısıtlandı. Sektörün tamamını zamanla nakit akış sıkıntılarına, kimilerini de likidite krizine sokacak adımlar o dönemde atıldı.

Şi yönetimi fiyatları dizginlemeyi başardı

Şi yönetimi sosyal açıdan başarılı da oldu sayılabilir. Zira Pekin, Şanghay gibi şehirlerin orta sınıf mahallelerinde 2015’te metrekaresi 15 bin doları bulan fiyatların artış hızı önce yavaşladı, ardından ağır ağır düşmeye başladı.

Makro açıdan bakıldığında ise, sosyal temeldeki başarının maliyeti büyük oldu. Emlak sektörünün doğrudan ve dolaylı etkilediği sektörler de yavaşlamaya mahkum kaldı. Aşırı kapasite camdan, çeliğe kadar bir düzine sanayi kolunda marjların erimesine yol açtı.

Kısıtlamaların en önemli sonucu ise hanehalkı Tüketici Güveninde yol açtığı kayıp oldu. Yıllarca yükselen ev fiyatlarının sağladığı servet etkisi kısa sürede yok oldu. Zamanla düşüşün sürebileceğine ilişkin inanç yerleşti. Evergrande gibi tüm ülkenin tanıyıp, vaktiyle güvendiği devasa bir şirketin iflasın eşiğine geldiğinin görülmesi ise ev alımlarını daha da yavaşlattı.

Bu ortamda Çin’in ara sıra attığı teşvik adımları da durumu tersine çevirmeye yetmedi. Ülkenin en büyük şirketlerinin bazıları sene başından beri yüzde 70’i bulan ciro kayıplarına maruz kalıyor. Toplam satış tutarlarındaki azalmalar yüzde 40’a yaklaşıyor.

“Tahvilleri çöp seviyesinde bulunan şirketlerin sayısı artıyor”

Finansmana erişimi kısıtlı yapı şirketleri ise piyasa tarafından ağır biçimde cezalandırılıyor. Tahvilleri çöp seviyesinde işlem gören şirket sayısı giderek artıyor. Görece güçlü sayılan şirketlerin çıkardığı borç senetleri bile dolar cinsinden 60 sent civarlarına düşmüş durumda.

Bu çerçevede yıldan yıla kötüleşen durum ise, Çin hükümetini ilk kez geçen hafta neredeyse her gün yeni bir adım atmaya itti. Ev sahibi olma tanımı değiştirildi, ikinci ev alımlarının önü açıldı. Mortgage kredilerinde ön ödeme oranları yüzde 20 civarına düşürüldü. Uzun vadeli kredi faizleri, ikinci evini alanlar için dahi yüzde 4,2’ye kadar indirildi. Bazı bankalar ayrıca iskontolar sundu.

Kısıtlamaların en sıkı biçimde uygulandığı Pekin ve Şanghay da geçen hafta piyasaların kapanışının ardından sınırlamaları gevşettiğini açıkladı.

Piyasanın tepkisi de ilk etapta son derece pozitif oldu. Bazı emlak şirketlerinin hisseleri haftaya yüzde 27’yi bulan yükselişlerle başladı. Konut sektörü endeksi gün içinde yüzde 8,7 kadar artış gördü.

Buna karşın bugün itibarıyla, teşvik heyecanının ömrü bir gün sürmüş görünüyor. Haftasonu Pekin ve Şanghay’da sayıca katlanan ev satışları da heyecanı uzatmaya yetmedi.

Analistler, bu noktada tüketici güveninde yaşanan kaybın geri kazanılmasının zorluğuna dikkat çekiyor. Reel gelir artış hızındaki yavaşlama, ekonomik büyüme hızının düşmesi gibi unsurlar hanehalkını ihtiyatlı olmaya iten temel sebepler.

Genç işsizliği de piyasayı zorluyor

Diğer taraftan köyden kente göçün en yavaş dönemine girmesi, gençler arasında yaygınlaşıp yüzde 20’yi aşan işsizliğin reel talep kaybına yol açmış olması gibi faktörler de hafifsenmeyecek kadar önemli unsurlar.

Çin, bu bağlamda güvenin altın olduğu bir dönemde dönemeçte bulunuyor.

En az 30 trilyon dolarlık tasarruf okyanusunun üstünde oturan hanehalkına para harcatmak ise bu açıdan kolay görünmüyor.

Çin hükümeti ise büyük paketler yerine, kümülatif etki gösterebilecek bir dizi planlı ve güdümlü hamleyle denge sağlayabileceğine inanıyor. Bunda büyük teşvik paketlerinin yaratacağı finansal risklerden çekinmesinin de büyük payı var.

Peki bu kritik dönemi atlatır mı? Ne kadar hasarla atlatır. Yahut atlatırsa daha mı güçlenir.

Tüm bu soruların cevabı için milyon dolarlık değil, trilyon dolarlık denebilir. Zamanın göstereceği gidişatın küresel ekonomiyi son derece yakından ilgilendirdiğine ise hiç şüphe yok.