Avrupa gayrimenkul sektörü derinleşen maliyet kriziyle karşı karşıya

PwC ve Urban Land Institute (ULI) işbirliğiyle hazırlanan ve 2024 yılı için gayrimenkul sektörünün nabzını tutan ‘Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2024’ araştırmasının sonuçları duyuruldu. Sektörün gelecek yılına ilişkin önemli veriler sağlayan rapora göre, katılımcılarının yüzde 75’i, 2024 yılı için sektöre yönelik en önemli endişelerini, faizlerdeki hareketler, enflasyon ve ekonomik büyüme olarak sıralıyor.

Avrupa’da pazara hakim olan ciddi belirsizliğin yatırım hacmini rekor seviyede aşağı çektiğine dikkat çeken araştırmaya göre, Avrupa’da gayrimenkul yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından ilk üç şehir Londra, Paris ve Madrid olarak sıralanıyor.

“Avrupalı maliyet yüküne alışık değil”

Raporun sonuçlarını değerlendiren PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu şunları söyledi: “Gayrimenkul yatırımlarında geçen yılın raporunda belirtileri görünen resesyonun etkileri Avrupa’da bu yıl çok açık şekilde hissediliyor. Avrupa, 2023’te oldukça uzun bir süredir ilk kez alışılmadık ölçüde çok düşük işlem hacmi ile karşı karşıya. Sektör temsilcilerinin en büyük endişe konuları hâlâ enflasyon ve faiz oranlarındaki yüksekliğin yarattığı maliyet yükü. Avrupalı yatırımcı buna alışık değil ve tepkisini fonlarını gayrimenkul dışındaki alanlara yönelterek gösterdi. Bu da işlem hacimlerinin düşmesine neden oldu. Önümüzdeki 3-5 yıllık dönemde enflasyonun “makul” ölçülere inmesi ve faizlerdeki durağanlıkla işlerin tekrar yoluna gireceği konusunda umutlar devam ediyor.”

“Öte yandan yatırım alan gayrimenkul türlerinde uzunca bir süredir olduğu gibi alternatif alanlar ön plana çıkıyor. İşlem hacimleri şimdilik düşük olsa da yeni enerji altyapı yatırımları, veri merkezleri ve sağlık sektörü alışılmış AVM, Ofis ve kısmen de olsa konut sektörünün önünde görünüyor. Değişen ihtiyaçlar, ESG’nin (environmental, social, governance-çevresel, sosyal, yönetişim temelli yatırımlar) bir olgu/gereklilik olarak hayatımıza girmesi ve yapay zeka başta olmak üzere teknolojik gelişmeler gayrimenkulde değişen ve aslında gayrimenkul alanı olup olmadığı bile tartışılan pek çok kullanım alanın ve fikrin önünü açıyor.”

“Almanya listede yerini koruyamadı”

“Her yıl raporda ilk 10 kent içinde 4 kentle ön sırada olan Almanya’nın bu yıl listede yerini koruyamaması, yatırımcıların ülke ekonomisi ve değişen koşullara hızla uyum gösterme ve piyasa derinliği konusunda hassas olduklarını açıkça ortaya koyuyor. Yatırımcıların 2024 için belirmeye başlayan umutlarına rağmen hala “bekle-gör” yaklaşımında olmaları önümüzdeki yıl için de yatırımlarını daha derin, fiyat ve kullanıma uygunluk alanında hızla gelişmelere uyum sağlayabilen piyasa ve segmentlere yönlendireceğini görmek hiç de zor değil. Bu çerçevede, uzunca bir süredir yatırımlar açısından yatırımcıların tercihlerinde sonlarda olan ülkemizin Avrupalı yatırımcıların gözünde yükselebilmesi de ancak güven veren, koşullara hızla uyum sağlayan, esnek, açık, istikrarlı politikalara bağlı görünüyor.”

Yeni enerji altyapılarına ilgi artıyor

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa raporu, küresel mega trendlerin, özellikle yeni enerji altyapıları gibi niş trendler konusunda yatırımcıların iştahını kabarttığını gösteriyor. Araştırmaya göre gayrimenkul liderlerinin yüzde 75’i pazardaki fiyat beklentileriyle finansal raporlardaki değerleme tutarlarının birbiriyle uyuşmadığı, dolayısıyla mevcut değerlemelerin gayrimenkuldeki zorluk ve fırsatları “doğru şekilde yansıtmadığı” görüşünde.

Fiyatlar yüzde 42 düştü

Sektör liderlerinin çoğu, düşmekte olan fiyatlardan yararlanıp alım yaparken bir yandan da fiyatların daha da düşmesi konusunda endişeli. MSCI verilerine göre, pandemi öncesi 2015-2019 dönemi ortalamalarına kıyasla fiyatlarda yüzde 42’lik bir düşüş yaşandı.

Araştırma katılımcılarının üçte biri 2024 yılında kârların artacağı konusunda iyimser iken, işletme güveninde ise geçtiğimiz yıla kıyasla 8 puanlık bir artış olsa da bu oran hala uzun vadeli ortalamaların oldukça altında. Avrupa’daki ekonomik büyümenin yavaşlığı ve ufukta görünen ‘gerçekçi resesyon endişeleri’ mevcut görünüme olumsuz yansıyor. Avrupa’nın gayrimenkul sektörünün karşı karşıya kaldığı karmaşık zorluklara dikkat çeken rapor, pazara ilişkin beklentilere ve pazardaki faaliyetlerin yeniden canlanması için yapılması gerekenlere ilişkin görüşlere de yer veriyor. Sektörün yakın zamanda kilit pazarlarda ciddi bir talep düşüşüyle karşılaşacağına yönelik inancın varlığına işaret eden raporda, pazarın canlanması için yapılması gerekenlerle ilgili farklı görüşler de sıralanıyor. Sektörün ciddi kararlar alma cesaretini gösterenlere çok büyük ödüller sunabilecek bir pazar döngüsüne sahip olduğuna da işaret eden araştırmanın bulgularına göre, enflasyon, faiz oranları ve değerlemelerle ilgili durumun netleşmesiyle 2024 yılında daha fazla işlem yapılması için uygun ortam oluşabilir.

İlk üç şehir Londra, Paris ve Madrid olarak sıralanıyor

Çok fazla belirsizliğin etkisiyle, gayrimenkul yatırımcılarının doğal olarak Avrupa’da sermayelerini nerede ve nasıl kullanacakları konusunda her zamankinden daha dikkatli olmaları gerekiyor. Bu ise, daha riskli zamanlarda likidite imkânı sunan şehirlere odaklanmak anlamına geliyor. Bu nedenle, raporun şehir sıralamalarında Londra ve Paris’in yine ilk iki sırada yer alması sürpriz olmazken, bu iki şehir, 2023 yılının ilk dokuz ayında Avrupa’daki toplam gayrimenkul işlem hacminin yaklaşık yüzde 15’ini oluşturdu.

Enflasyon baskısı ve yüksek faiz oranlarının etkisindeki pazar koşullarında, araştırmaya katılanların beşte dördü, ESG referanslarının önümüzdeki 12 ila 18 ay boyunca varlık değerlemeleri üzerinde büyük etkisi olacağını ve daha uzun vadede ise 2050 yılına kadar ESG konularının gayrimenkul sektörünü etkileyen en önemli faktör olacağını düşünüyor.

Sürdürülebilirliğin önemi artıyor

Sürdürülebilirliğin önemini artırmasıyla, iklim değişikliği, dijitalleşme ve demografi gibi küresel mega trendler, yatırımcıların niş sektörlere yönelik iştahını kabartıyor. Raporda yatırımcıların en çok ilgi göstereceği alanlar, yeni enerji altyapıları, veri merkezleri ve sağlık sektörü olarak sıralanıyor. ESG’ye uyum baskılarının yanında tüm bu trendler; yenilenebilir enerji aküleri, güneş tarlaları ve elektrikli araç altyapısı gibi alanlarda yeni geliştirme ve yatırım fırsatlarının da önünü açıyor.

Gayrimenkul sektörünün orta vadeli görünümü, oranların o zamana kadar sabitleneceği ve ekonomik belirsizliğin büyük bir ölçüde aşılacağı düşünüldüğünde, çok daha pozitif. Devam eden kentleşme, teknolojik ve demografik mega trendlerin yanında kullanıcıların ve yatırımcıların sağlık, sıhhat ve sürdürülebilirliğe giderek artan şekilde odaklanması nedeniyle, gayrimenkulün geleceğinde çok büyük fırsatlar görülüyor.