Yargıtay kira anlaşmazlıklarına son noktayı koydu. 2 kritik karar ne anlama geliyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi iki kararıyla kiraz anlaşmazlıklarında belirsiz bazı noktaları netleştirdi.

Daire, Resmi Gazete’de yayınlanan ilk kararıyla, kira sözleşmelerinin feshi konusunda önemli bir noktaya işaret etti.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Resmi Gazete’nin 12 Mart 2026 tarihli sayısında yayınlanan kararına göre, kira sözleşmeleri, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine göre, taralar arasındaki anlaşmazlığın, “çekilmez hale gelmesi” durumunda, istenildiği an feshedebilir. Fesih için kira süresinin bitmesine de gerek bulunmuyor.

Yüksek Mahkeme, Anamur’da yaşanan bir kira anlaşmazlığına ait dosyayı inceledi. Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi, 2022 yılında imzalanan kira sözleşmesini 1 yıl sonra fesheden ev sahibini haksız buldu. Dosyaya göre, ev sahibi, evin tahliye için kiracıya 3 ay süre verdi. Kiracı evi tahliye etmedi. Ev sahibi dava açtı, Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın kira sözleşmesi sona ermeden açıldığı ve ihtiyaç sebebiyle fesih olarak ele alınması gerektiği görüşüne vararak davayı reddetti. Dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına bozma talebi sonrası Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin önüne geldi.

KİRA SÖZLEŞMELERİ SÜRESİ ÖNCESİ İPTAL EDİLEBİLİR

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Anamur’da yaşanan anlaşmazlığı incelemesi sonrasında, “Herhangi bir nedenle, sürekli edinimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması beklenemez” denildi. Kararda, şu görüşe yer verildi:

“Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uyma şartıyla, sözleşmeyi her zaman feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı iş yeri kirası dahil, her türlü kira ilişkisinde kullanılabilir.”

Yüksek Mahkeme, ikinci kararında kira tahliye taahhütnamelerine yönelik anlaşmazlıkları sonlandırdı. Ev sahiplerinin evi kiralarken aldıkları bu evraklar, itiraz konusu oluyordu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ev sahibi ile kiracı arasında yaşanan tahliye anlaşmazlığında dikkat çeken bir karara imza attı. Kararda, kira sözleşmesinden bir gün sonra imzalanan tahliye taahhütnamesinin kiracının serbest iradesiyle verildiğinin kabul edilmesi gerektiği vurgulandı.

EV TAHLİYE TAAHHÜTNAMELERİ İÇİN KRİTİK KARAR

Resmi Gazete’de yayımlanan karara göre taraflar arasında 15 Mayıs 2022’de kira sözleşmesi yapıldı. Bir gün sonra ise kiracının taşınmazı 15 Mayıs 2023’te boşaltacağını belirten tahliye taahhütnamesi düzenlendi. Sürenin dolmasına rağmen konutun tahliye edilmemesi üzerine ev sahibi, 17 Mayıs 2023’te tahliye talepli icra takibi başlattı. Kiracının itiraz etmesi sonrası uyuşmazlık mahkemeye taşındı.

Davaya bakan Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, kiracının savunmasını haklı buldu. Kiracı, taahhütnameyi baskı altında imzaladığını, kira sözleşmesinin kurulması sırasında önüne konulan bu belgeyi özgür iradesiyle kabul etmediğini savundu. Mahkeme de kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesinin peş peşe düzenlenmesini dikkate alarak, belgenin baskı altında imzalandığı kanaatine vardı ve davayı reddetti. Adalet Bakanlığı, yerel mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kanun yararına bozma talebinde bulundu.

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise bu talebi yerinde buldu. Daire kararında, kira ilişkisinin kurulmasının ardından alınan tahliye taahhütnamesinin kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünü sayılması gerektiği ifade edildi. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden bir gün sonra düzenlendiğine dikkat çeken Yargıtay, bu aşamada artık kiracılık ilişkisinin mevcut olduğunu belirtti. Kararda ayrıca, kiracının belgedeki düzenleme tarihinin sonradan yazıldığı ve gerçeği yansıtmadığı yönündeki iddiasını aynı ispat gücüne sahip başka bir belgeyle kanıtlaması gerektiği vurgulandı.